BPK Bongkar Cacat Sekuritisasi Rp600 M PT SMF: Investor Terancam dan Potensi Rugi Besar!

Jakarta, MI - Badan Pemeriksa Keuangan (BPK) kembali menampar tata kelola pembiayaan BUMN. Dalam Laporan Hasil Pemeriksaan Kepatuhan Nomor 50/LHP/XVII/07/2025 tertanggal 25 Juli 2025, BPK mengungkap penyimpangan dalam pengelolaan aktivitas pembiayaan dan operasional Semester II 2023 sampai dengan 2024 pada PT Sarana Multigriya Finansial (Persero) atau PT SMF dan instansi terkait lainnya di Jakarta dan daerah.

Sorotan tajam diarahkan pada penerbitan EBA-SP SMF-BTN08 yang dinilai tidak sepenuhnya sesuai dengan ketentuan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) tentang perusahaan pembiayaan sekunder perumahan, termasuk aturan terkait sekuritisasi, akta jual-beli, dan pedoman sekuritisasi.

Instrumen EBA-SP SMF-BTN08 diterbitkan pada Semester II 2023 dengan underlying kumpulan tagihan KPR dari Bank BTN. Nilai aset yang disekuritisasi mencapai Rp600.000.020.055,00. 

EBA tersebut terbagi menjadi dua kelas, yakni Kelas A senilai Rp544,8 miliar atau 90,8 persen dari total pokok, dan Kelas B senilai Rp55,2 miliar atau 9,2 persen. Cut-Off Final Holding Period ditetapkan pada 4 Juli 2023.

Dalam skemanya, investor Kelas A berhak atas pembayaran bunga tetap 6,65 persen per tahun dengan prioritas pembayaran (payment waterfall). Sementara Kelas B hanya menerima arus kas sisa setelah kewajiban Kelas A terpenuhi. 

Jika terjadi kekurangan pembayaran bunga, maka dana akan diambil dari rekening cadangan yang disediakan PT SMF dan dikelola Bank BRI selaku bank kustodian dan wali amanat. Nilai awal dana cadangan yang disediakan PT SMF tercatat sebesar Rp9,318 miliar.

Namun di balik struktur tersebut, BPK menemukan sejumlah persoalan krusial.

Pertama, penetapan kriteria seleksi kolektibilitas tagihan KPR yang menjadi underlying EBA dinilai tidak sesuai dengan ketentuan POJK. Kedua, kumpulan tagihan KPR yang dituangkan dalam Akta Jual Beli tidak sepenuhnya memenuhi kriteria seleksi sebagaimana dipersyaratkan. Ketiga, penetapan struktur final EBA tidak mempertimbangkan minat investor melalui kegiatan prebookbuilding dan kajian potensi transaksi sekuritisasi secara memadai.

BPK menilai kondisi tersebut menimbulkan risiko nyata. Investor EBA berpotensi tidak memperoleh pengembalian pokok dan bunga secara optimal apabila terjadi penurunan kolektibilitas outstanding tagihan KPR. 

Selain itu, terdapat risiko penggunaan dana cadangan untuk menutup kekurangan pembayaran bunga akibat memburuknya kualitas kredit. Bahkan, PT SMF disebut kehilangan kesempatan memperoleh pendapatan dari pembiayaan konvensional untuk periode 27 September 2023 sampai dengan 27 Desember 2024 sebesar Rp1.109.532.992,00.

"PT SMF (Persero) kehilangan kesempatan memperoleh pendapatan dari pembiayaan konvensional periode 27 September 2023 s.d. 27 Desember 2024 sebesar Rp1.109.532.992,00," petik laporan BPK sebagaimana diperoleh Monitorindonesia.com, Kamis (26/2/2026).

Dalam prosesnya, PT SMF juga berperan sebagai penata sekuritisasi (arranger) yang membentuk tim terdiri atas Ketua Tim, Tim Liaison, Structuring, Data & Due Diligence, Legal & Dokumen Transaksi, hingga Investor Relation. 

Namun BPK menyimpulkan bahwa Ketua Tim Penata Sekuritisasi lalai dalam menetapkan kriteria seleksi dan struktur final transaksi.

Atas temuan tersebut, BPK merekomendasikan Direktur Utama PT SMF untuk memberikan sanksi kepada Ketua Tim Penata Sekuritisasi dan memastikan ke depan penetapan kriteria kolektibilitas serta kumpulan tagihan underlying benar-benar sesuai dengan POJK. 

BPK juga meminta manajemen menyusun langkah mitigasi risiko penggunaan dan pemulihan dana cadangan serta melakukan kajian potensi transaksi sekuritisasi guna mengukur minat investor sebelum menetapkan struktur final EBA berikutnya.

PT SMF dalam tanggapannya menyatakan bahwa transaksi dilakukan berdasarkan kesepakatan bisnis dengan Bank BTN, termasuk adanya kebutuhan offload aset KPR. Perseroan berkomitmen melakukan perbaikan, mulai dari koordinasi pembaruan data dengan Bank BTN, penyesuaian pedoman sekuritisasi, penguatan prosedur SLIK checking, hingga revisi dokumen transaksi untuk sekuritisasi berikutnya. 

Direktur Utama PT SMF juga menyatakan sepakat dengan rekomendasi BPK dan akan menindaklanjutinya paling lambat 60 hari sejak laporan diterima.

Temuan ini menjadi alarm keras bagi tata kelola sekuritisasi di sektor pembiayaan perumahan. Instrumen EBA yang seharusnya menjadi sarana pendalaman pasar keuangan justru berpotensi memunculkan risiko bagi investor dan menekan kinerja perseroan apabila kepatuhan regulasi tidak dijalankan secara disiplin. 

BPK menegaskan, perbaikan menyeluruh mutlak diperlukan agar praktik sekuritisasi tidak menyimpang dari prinsip kehati-hatian dan perlindungan investor.